Sunday, January 31, 2016

Software Gratis untuk Design Rumah




Gambar diatas adalah buatan saya sendiri pada hari pertama menggunakan software ini, nama software-nya : Sweet Home 3D, kesan pertama menggunakannya terasa sangat mudah, menu-menunya mudah dimengerti & saya bisa melihat hasilnya langsung dalam bentuk 3D...jadi saya bisa melihat dari berbagai sudut :)

Cara pemakaiannya tinggal bikin ruangan, bikin dinding lalu tinggal geser-geser barang yg ada di tiap kategori (Bathroom, Bedroom, Characters, Doors and windows, Exterior, Kitchen, Lights, Living Room, Miscellaneous, Office, Vehicles)...otomatis barang-barang tersebut muncul versi 3D nya di kanan bawah.

Luar biasanya lagi Sweet Home 3D ini tersedia untuk berbagai Operating System (Windows, Mac, Linux, Solaris) bahkan ada versi Onlinenya.

Silahkan langsung menuju webnya : www.sweethome3d.com

Saturday, January 2, 2016

Pembuatan Rumah Tembok Tahan Gempa

Kemarin saya menemukan video youtube dengan judul : Pembuatan Rumah Sederhana Sehat Tahan Gempa. Video diawali dengan keterangan bahwa Indonesia rentan Gempa, lalu diteruskan dengan step by step tata cara pembuatan Rumah Tembok yang Tahan Gempa :

  1. Pembuatan Bouwplank

  2. Penggalian Pondasi

  3. Pembuatan Sloof dan Rangka Kolom

  4. Pemasangan Bata Trasram dan Pengecoran Kolom

  5. Pemasangan Dinding Bata, Pengecoran Kolom dan Pemasangan Kusen Pintu dan Jendela

  6. Pemasangan Besi Ring Balok

  7. Pemasangan Bata Sopi-Sopi dan Balok Kuda-Kuda

  8. Pemasangan Gording dan Atap Genteng

  9. Plester Dinding dan Pengacian

  10. Pemasangan plafon

  11. Pemasangan Keramik dan Nad

  12. Pengecatan


Ini Videonya (Durasi 30 Menit, 50 detik) :

Thursday, March 12, 2015

Rumah Compact untuk menyiasati lahan yang terbatas

Ketika sedang mencari-cari video tentang makeover rumah ala indonesia saya menemukan Youtube Channel Netmediatama, yg salah satu videonya memperlihatkan bagaimana tanah yg hanya seluas  100 m2, 60 m2 & 50 m2 bisa di sulap menjadi terlihat sangat berkelas (Dsign - Rumah Compact).

Ini Videonya :

Saturday, March 7, 2015

10 Tips me-refresh tampilan rumah dengan budget yg bersahabat

Dengan adanya internet kita bisa mencari ide-ide untuk merawat rumah kita dari berbagai penjuru dunia. Hari ini saya menemukan sebuah youtube channel dengan subcriber 60.417 (sepertinya lumayan terkenal di negaranya) yang judulnya : 10 Budget Friendly Tips To Update Your Home.

Ini video-nya :



Klo saya translate kira-kira isi 10 tipsnya seperti ini :

  1. Mulai dengan pintu depan, beli gagang pintu baru & asesoris pintu

  2. Beli Pot Bunga yang artistik, *saya tidak tau yang ada di video tanaman asli atau plastik

  3. Beli Asesoris lampu meja

  4. Merubah tata letak barang-barang di rumah (Furniture, lukisan dsb) ...ini GRATIS

  5. Beli Kaca hiasan, berfungsi sebagai asesoris di dinding yang unik & memberikan kesan ruangan lebih luas

  6. Cat Rumah...gak harus semuanya, beberapa bagian saja

  7. Gorden baru

  8. Beli Asesoris tambahan stop kontak listrik

  9. Beli Handuk Baru

  10. yang terakhir ini berhubungan dengan Jendela....


Untuk selengkapnya silahkan menonton video youtube diatas :D

Saturday, February 21, 2015

Pengalaman Mengecat Rumah Sendiri

Kendala pertama dalam mengecat rumah sendiri bagi saya yang alat transportasi memakai motor adalah saat pembelian. Saya tidak bisa langsung membeli cat ukuran besar, bawanya gimana :) ?

Singkat cerita saya sudah mendapatkan alat-alat pengecatan, kendala ke-dua adalah : Bahu yang pegel....baru ngecat sebagian dinding aja sudah terasa sangat pegal hehe...lalu selanjutnya saya membuat kesalahan dengan tidak menyiapkan koran di lantai...setelah selesai mengecat jadi ada tambahan pekerjaan lain untuk mengerik sisa-sisa Cat di keramik.

Jadi sebaiknya bahan-bahan minimal yang harus saya siapkan adalah :

  1. Cat

  2. Air

  3. Alat pengecat dinding (roller)

  4. Baki Cat

  5. Kuas untuk menjangkau bagian yang sulit

  6. Koran bekas, untuk melindungi lantai keramik dari cipratan cat


Ada yang bilang klo cara mengecat yang bagus itu adalah kita harus membersihkan dulu sisa-sisa cat sebelumnya...namun waktu itu saya gak mau repot jadi langsung ditimpa aja dengan Cat putih semua.

Setelah berhari-hari mengecat...akhirnya selesai... suasana rumah terasa berbeda....dengan warna putih baru di dinding, saya merasa lebih sejuk, tidak sia-sia saya meluangkan waktu berhari-hari sepulang kerja untuk mengecat semua dinding dalam rumah (*dinding luar masih saya biarkan :) ) pengorbanan bahu pegal terasa sepadan :D

 

Nge-Kost atau mulai nyicil KPR?

Akhir tahun 2014 kemarin di Tangerang City Mall ada banyak stand developer-developer yang sedang mempromosikan perumahan yang mereka pasarkan. Saya mendengar celetukan salah seorang pengunjung ke beberapa temannya yang kaget dengan harga jual rumah yang begitu mahal padahal lokasi rumah cukup jauh : "hah....nge-kost aja deh"

Saya sudah jadi anak Kost selama 6 tahun lebih...& sejak tahun 2009 gaji saya setiap bulan selalu selalu dipotong bank terkait kepemilikan rumah. Beda saat jadi anak kost & saat tinggal dirumah sendiri adalah :

  • Saat nge-kost (pas saya masih rajin Futsal), di kost-an paling saya hanya bisa berlatih menendang bola tenis ke dinding pada ruang yang terbatas, saat punya rumah sendiri saya bisa latihan men-dribble bola yang sebenarnya didalam rumah :D

  • Saat nge-kost saya kesulitan ganti alamat KTP, saat punya rumah sendiri saya bisa lebih mudah ganti alamat KTP

  • Saat nge-kost ...pas pulang kemaleman kadang pager rumah udah dikunci sama yang punya kost-an...saat punya rumah sendiri kunci rumahnya saya sendiri yang pegang.

  • Saat punya rumah sendiri, terasa menjadi salah satu simbol kesuksesan...udah punya rumah (meski dengan nyicil KPR) :D







  • Saat nge-kost, sepulang kerja saya bisa istirahat semaleman di kost-an....saat punya rumah sendiri kadang ada yang ketok pintu & mengajak ke pertemuan warga (rapat tingkat RT)

  • Saat nge-kost saya cukup bayar iuran bulanan ke Ibu Kost, saat punya rumah sendiri saya harus bayar cicilan KPR per bulan, iuran keamanan, iuran sampah, bayar PDAM sendiri, Bayar Listrik sendiri dan Ada kewajiban bayar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 1 tahun sekali

  • Saat nge-kost saya bisa lebih cepat tiba dikantor (5 menit-an), saat punya rumah menjadi 20-30 menit-an


Kondisi tiap kost-an mungkin berbeda dengan yang saya tuliskan diatas (contohnya ada kost-an yang selain wajib bayar iuran bulanan juga wajib mengisi listrik pra bayarnya sendiri) jadi yang saya tuliskan diatas adalah perbandingan berdasarkan pengalaman yang saya rasakan sendiri.

Jadi kesimpulannya lebih baik tetap jadi anak kost atau mulai nyicil KPR ? ... Kalau menurut pendapat saya pribadi, jawabannya berbeda untuk tiap-tiap orang :

Jika penghasilan misal hanya 2jt, tidak ada tabungan untuk DP & harga rumah paling murah diwilayahnya misal 200jt....ya lebih baik nge-kost...nge-kost didekat kantor bisa menekan pengeluaran, lalu dari sisa-sisa pengeluaran bulanan sebaiknya mulai nyari usaha sampingan, beli buku-buku yang bermanfaat tiap bulan, mengembangkan Skill dengan ikut kursus dsb... lalu setelah beberapa waktu kemudian ada kemungkinan sukses & mampu beli rumah secara CASH...ga usah nyicil-nyicil KPR segala :D

Jika ada tabungan buat DP, gaji perbulan dikurangi angsuran KPR masih ada sisa & tidak memiliki ide untuk bisnis dibidang lain...silahkan segera nyicil KPR. Karena harga properti itu cenderung naik (kecuali rumah di wilayah banjir).

Jika ada tabungan buat DP, sanggup mengangsur KPR namun memiliki ide Bisnis yang kemungkinan keuntungannya lebih tinggi daripada investasi dalam bentuk properti...untuk yang satu ini keputusannya harus diambil oleh yang bersangkutan :D ... Keuntungan di terima sendiri & kerugian juga ditanggung sendiri.

Rumah Subsidi

Waktu saya & istri mencari-cari rumah tinggal yang bebas banjir (Tahun 2013), salah satu opsi yang muncul adalah membeli sebuah rumah subsidi second. Saya sempat survey salah satu rumah subsidi yang katanya akan dijual, kondisi yang saya temukan waktu itu adalah :

  • Mengkuatirkan

  • Keramik yang berantakan

  • Dinding yang terlihat tidak kokoh

  • Pintu yang tampaknya terbuat dari bahan triplek


Lebih jauh pas ngobrol-ngobrol dengan perantara, katanya septictank rumah tersebut sudah diperbesar, kondisi awalnya septictank dibuat seadanya saja.

Yang membuat saya agak heran adalah...koq tampaknya di komplek rumah subsidi tersebut ada beberapa rumah kosong?...pas saya nanya-nanya ke perantara tersebut katanya mungkin rumahnya cuma dibeli buat invest?....

mmm?....padahal yang saya tangkap, rumah subsidi itu adalah rumah yang diperuntukkan masyarakat yang penghasilannya pas-pasan, daripada ngontrak terus seumur hidup pemerintah membuka jalan bagi masyarakat yang penghasilannya pas-pasan untuk membelanjakan tabungannya sebagai DP rumah...lalu budget untuk ngontrak dialihkan untuk membayar angsuran bulanan KPR.....selanjutnya orang tersebut & keluarganya seharusnya menempati rumah tersebut.

Tapi koq ini cuma beli .....terus ditinggalkan begitu saja? buat invest? kasihan donk dengan masyarakat lain yang benar-benar sedang butuh rumah tinggal.

Akhir cerita, saya tidak jadi mengambil rumah tersebut....karena :

  • waktu itu saya belum menemukan kejelasan sebenarnya siapa pemilik rumah tersebut. Kata perantara, rumah tersebut adalah milik Bapak A...pas kami bertemu bapak A tersebut katanya rumahnya bukan milik dia tapi milik temannya...

  • Ada calon pembeli lain yang bersedia memberikan DP terlebih dahulu sebelum  status kepemilikannya jelas...jadi tawaran saya disingkirkan.


Lalu saya & istri melanjutkan pencarian rumah ditempat lain...

Thursday, February 12, 2015

Jual Rumah secara Over Kredit atau Cash

Akhir bulan Januari 2015 kemarin, saya mendapatkan pertanyaan dari seseorang yang sedang bingung menentukan harga jual rumahnya. Rencananya dia menjual rumah secara Over Kredit namun tidak menutup kemungkinan untuk menjual secara cash. Gambaran biaya-biaya yang disebutkan antara lain : Harga jual rumah saat tahun 2013, DP, Pinjaman KPR, Biaya Renovasi, Jumlah Angsuran bulanan yg telah dibayar, Sisa Angsuran di Bank, Harga jual rumah terbaru (Januari 2015) dari developer.

Saya membagi komponen biaya yang disebutkan dalam pertanyaan menjadi 4 kelompok :

  1. Berapa biaya yang telah dikeluarkan untuk mendapatkan rumah tersebut / Modal ? (DP, Biaya Renovasi, Jumlah Angsuran yang telah dibayar)

  2. Berapa Sisa Angsuran KPR di bank? (harus nanya ke bank langsung, minta angka jika mau dilunasi hari ini , berapa jumlah rupiah yang harus dibayarkan)

  3. Berapa keuntungan yang ingin diperoleh?

  4. Berapa besaran Pajak Penjualan, Pajak Pembelian, Biaya Notaris...& siapa yang akan menanggung biaya-biaya tersebut?


Misalkan Angka-angka tersebut sudah diperoleh : Modal 130jt, Sisa Angsuran di Bank 220jt, Keuntungan yg ingin diperoleh 50jt, besaran pajak2 & biaya notaris ditanggung Pihak Pembeli semua misal 40jt

Selanjutnya, saya menjawab pertanyaan tersebut tidak hanya dalam 2 bagian (Cash/Over kredit) tapi membaginya kedalam 3 bagian (Cash/ Take Over resmi / over kredit tidak resmi)

(1) JIKA MENJUAL SECARA CASH

Kalau dari gambaran diatas berarti pihak pembeli harus menyiapkan uang Cash Rp. 440jt

  • 180jt diserahkan ke Penjual

  • 220jt dipakai untuk melunasi sisa Angsuran KPR pihak penjual

  • 40jt dipakai untuk membayar pajak2 & Biaya Notaris


Lalu setelah Angsuran KPR dilunasi, Sertifikatnya diambil oleh pihak penjual & diserahkan ke Pihak Pembeli/ Notaris untuk dibalik nama. SELESAI

(2) JIKA MENJUAL SECARA TAKE OVER RESMI

Pada tahun 2013 saya pernah melakukan Take Over dari BTN ke BSM, namun pada tahun 2014 saya mendengar kabar bahwa jual beli rumah secara Take Over sudah tidak bisa dilakukan lagi (*untuk informasi ini saya belum sempat klarifikasi ke Bank jadi untuk informasi terbaru lebih baik para pembaca menanyakan langsung ke Bank).

Jika misalkan masih bisa dilakukan, prosesnya sebenarnya hampir sama dengan menjual secara Cash, Pihak Pembeli memberi DP sebesar 180jt lalu biaya-biaya lainnya dibayarkan oleh Dana KPR. Atau kalau pihak pembeli belum punya uang 180jt, maka DP nya diperkecil & permohonan dana KPR ke Bank diperbesar. Singkat cerita permohonan KPR pihak pembeli disetujui, Bayar Pajak Penjualan,Pajak Pembelian Biaya Notaris dsb...lalu AKAD.

Selanjutnya Status hutang KPR Pihak Penjual sudah Lunas , lalu pihak pembeli melanjutkan angsuran per bulan atas nama dia sendiri

(3) JIKA MENJUAL SECARA OVER KREDIT TIDAK RESMI

Memang Simpel, tapi jadi ribet kedepannya. Dengan cara ini kita tinggal minta uang 180jt ke pembeli. Dibuat Akta Pengikatan Jual Beli (PJB), lalu selanjutnya pihak pembeli mengangsur atas nama pihak penjual

Efeknya, jika pembeli telat bayar angsuran maka Nama Pihak penjualah yang jelek di BI Checking & berhubung Rumah tersebut masih atas nama Pihak Penjual maka Pihak Penjual kemungkinan besar tidak akan bisa mengambil rumah ditempat lain karena plafon KPR nya masih dikurangi oleh Utang KPR lama.

& Beberapa tahun kemudian (ketika cicilan KPR sudah lunas) siap-siaplah dipanggil oleh pihak pembeli untuk dimintain tolong mengambilkan Sertifikat dan dokumen lainnya di Bank. Selanjutnya harus berurusan dengan Notaris terkait Jual Beli secara resmi yang melibatkan Pajak Penjualan, pajak Pembelian & Biaya Notaris.

Akan jadi lebih ribet lagi jika yang menghubungi Anda adalah orang yang sama sekali tidak Anda kenal, karena sepengetahuan saya ada beberapa kejadian dimana Rumah yang telah di Over Kreditkan secara tidak resmi lalu di Over kreditkan lagi kepada pihak lainnya.

Tuesday, February 3, 2015

Banjir



  • Tahun 2013 , ketika banjir (sekitar 1 Meter), jalan didepan rumah saya tampak seperti sungai

  • Tetangga-tetangga sudah meninggikan lantai rumah mereka (lantai dasar lebih tinggi dari ketinggian air)

  • Di Blok yang lain, ketinggian air lebih parah...katanya bisa sampai atap rumah, diperumahan lain ada yang lebih parah

  • Ketika banjir jadi terlihat jelas mana wilayah perumahan yang ada didataran rendah & mana yg ada didataran yg tinggi

  • Tidak semua rumah di komplek perumahan saya terendam banjir, namun sepertinya mereka akan kesulitan menjual rumah karena image banjir yang melekat ke nama perumahan

  • Karena lantai rumah saya belum ditinggikan jadi barang-barang banyak yang terendam, hanya beberapa barang yang ada di box plastik yang masih selamat.

  • Beberapa box plastik ada yang terbalik (tidak semuanya bisa mengambang dengan baik)

  • 2 laptop rusak (punya saya & istri)

  • Barang dari kayu sudah dipastikan hancur karena terendam berhari-hari

  • Malam hari, karena listrik dimatikan...agak sulit mendokumentasikan banjir disaat malam

  • Banjir itu bisa datang kapan saja, waktu itu saya & istri sedang bekerja...katanya air mulai naik jam 13:00-an....jadi sebagian besar barang dirumah saya sudah tidak bisa diselamatkan

  • Dimasa-masa seperti itu, beberapa rekan kerja malah menjadikannya sebagai bahan candaan, jokes...

  • Namun ada juga yang berbaik hati menawarkan bantuan

  • Sambil menunggu banjir surut, saya nge-kost...lokasi kost-an lebih dekat ke kantor, & saya merasa lebih nyaman tinggal di kost-an daripada tinggal di rumah yang sewaktu-waktu bisa terendam banjir. Masalah yang saya temui di kost-an paling tingkat keamanannya & tidak ada pengaturan tempat pembuangan sampah yang baik.

  • Ingin pindah tapi terkendala harga properti yang sudah tinggi

  • Waktu itu saya lebih memilih untuk meninggikan lantai rumah, tapi istri ingin pindah...lalu saya mencoba untuk mengurus KPR & mengerahkan semua kemampuan untk pindah ke rumah yang bebas banjir, pengalamannya saya tulis di sini : http://i-rumah.com/pengalaman-mengurus-kpr-over-kredit-rumah/

  • Tahun 2014, ketika saya banyak mendengar berita banjir di TV...saya jadi merasa tidak menyesal berhutang 15 tahun ke Bank demi pindah ke rumah yang bebas banjir.

Monday, February 2, 2015

4 pengeluaran setelah menempati rumah baru




Gambar diatas adalah contoh rumah baru yang sempat saya urus KPR-nya, namun waktu tahun 2013 kemarin batal. Seandainya saya mengurus KPR sampai tuntas lalu mulai menempati rumah tersebut, ada 4 Pengeluaran selanjutnya yang terlintas :

  1. Isi rumah, tentu saja...hal-hal pokok seperti tempat tidur dsb.

  2. Renovasi Dapur, waktu saya masuk ke dalam rumah tersebut atap dapurnya masih belum ditutup & tidak ada tempat untuk cuci piring

  3. Kanopi, supaya kendaraan tidak terkena hujan

  4. Taman

Beberapa bulan kemudian akhirnya saya Take Over rumah lain yang dapurnya sudah oke, kanopi sudah terpasang & sudah ada taman. Dapur, kanopi & taman tersebut memberi nilai tambah pada sebuah rumah, orang-orang yang ber-bisnis jual beli rumah sepertinya menambahkan dapur, kanopi & taman untuk menaikan nilai jual rumah.



Saturday, January 31, 2015

Memelihara Rumah

Cat rumah lama kelamaan akan luntur, debu akan menempel jika tidak rutin dibersihkan & kadang bermunculan sarang laba-laba di pojokan langit-langit. Bocor pada genteng jika tidak ditangani segera juga akan merusak kayu-kayu diatas (jika di atap banyak memakai bahan dari kayu).

Dulu waktu masih Single saya termasuk orang yang malas mengurus rumah, hal-hal yang biasa dilakukan paling hanya menyapu lantai, sangat jarang saya mengepel lantai (beres-beres agak serius hanya jika ada tamu yang mau datang :D ) ketika Menikah barulah istri yang rajin beres-beres rumah.

Saya pernah melihat di lazada kategori belanja pemeliharaan rumah (Kategori : PERALATAN RUMAH TANGGA / PERAWATAN RUMAH / PEMELIHARAAN RUMAH) , apa saja :

  • Pembersih Rumah Tangga (Peralatan pembersih dapur, Penggosok dan Pelicin, Pembersih Cair, Kain dan handuk pembersih, Ember Plastik, Sapu - Kain Pel & Sweeper, Sikat Pembersih, Kemoceng & Serok Sampah)

  • Aksesoris Laundry (Rak Pengering, gantungan baju, papan setrika, keranjang cucian, lainya)

  • Perawatan Jendela

  • Perangkat Cat

  • Bahan Bangunan?

  • Peralatan Listrik dan Genggam?


Banyak juga peralatan untuk mempermudah pemeliharaan rumah. Apakah bayar listrik & bayar PDAM masuk kategori juga? karena tanpa listrik dan air sertinya rumah kita tidak akan berfungsi, atau mungkin saya harus mengembangkan blog ini supaya memiliki kategori yang lebih banyak. Tidak hanya tentang 3 kategori : Membeli Rumah, Memelihara Rumah, Menjual Rumah.

 

Saturday, January 24, 2015

Pengalaman menjual rumah

23 Februari 2013, saya memutuskan untuk menjual rumah. Waktu itu saya memiih 3 cara penjualan :

  1. Nitip jual & nitip kunci rumah ke tetangga;

  2. Pasang iklan jual rumah di blog saya pribadi;

  3. Pasang iklan gratis di tokobagus.com (*sekarang olx.co.id)

Untuk pemasangan iklan di Blog bisa dibilang mudah, karena saya hanya tinggal menulis satu artikel. Sebelumnya saya pernah pasang iklan jual website di flippa.com, jadi sebelumnya pernah membuat deskripsi penjualan.

Lalu pasang iklan di tokobagus.com, seingat saya waktu itu iklan saya dimoderasi dulu & pengajuan pertama saya ditolak karena waktu itu pada kolom deskripsi penjualan saya hanya mencantumkan link ke blog. Pengajuan ke-dua, saya tinggal copy paste deskripsi penjualan dari blog ke kolom deskripsi penjualan tokobagus.com, lalu diterima.

Contoh deskripsi penjualan rumah yang saya buat di Blog (untuk di tokobagus.com hanya tinggal disesuaikan sedikit) :




Dijual Rumah/Tanah Rp. 95.000.000, Lokasi Perumahan ............................... Blok ........., Kota .............

Alamat  :

Komplek ......................... Blok .... nomor ...., RT ..../...., Kelurahan ........, kecamatan .........., Kota ..........., Kode Pos ............

Lokasi di Google Maps :




















View Komplek ................................. in a larger map

  • Sertifikat Hak Milik atas nama saya sendiri

  • Air PDAM (tagihan a.n. saya)

  • Listrik 1.300 Watt (tagihan masih a.n. pemilik sebelum saya)

  • SPPT PBB sudah dimutasi ke a.n. saya

Kenapa dijual Murah?

...............................

...............................

...............................

Mengenai PPh Final (Pajak Penjualan) 5%?

Saya yang tanggung, jadi harga 95jt itu harga yang tercantum di Akta Jual Beli, jadi ketika saya menerima transferan/Tunai 95.000.000,- (5% x 95.000.000,- = 4.750.000)...Rp. 4.750.000 saya setor ke Bank memakai SSP,- Yang saya terima bersih Rp. 90.250.000,-

Yang diurus Pembeli :

  • Validasi SSP

  • Biaya Notaris

  • SSPD-BPHTB

  • Validasi SSPD BPHTB

Bonus :

Ada Bahan Bangunan yang belum terpakai di gudang....nilainya sekitar 1jt s/d 2jt

Iklan lain ada di :

tokobagus.com

http://properti.tokobagus.com/tanah/perumahan-........................

Jika Berminat / ada pertanyaan silahkan comment dibawah atau SMS ke 0815********




Hasil dari Penulisan Surat diatas adalah :









Hal lain :

  • Saya menerima sekitar 7 Respons;

  • Meskipun saya sudah pilih opsi bukan harga nego di tokobagus.com, tapi semuanya selalu menawar :)

Friday, January 23, 2015

Pengalaman mengurus KPR & Over Kredit Rumah

Tulisan dibawah ini merupakan rangkuman pengalaman saya dalam mengurus KPR (Kredit Pemilikan Rumah) Dan Over Kredit Rumah pada tahun 2013 yang sebelumnya tersebar di beberapa posting yang terpisah di blog saya yang lain.

Dimulai pada Januari 2013, rumah pertama saya di suatu perumahan di Kelurahan Periuk terendam banjir sekitar 1 Meter. Hanya 1 meter tapi sungguh membuat repot, blok lain diperumahan saya ada yang sampai atap. Perumahan lain yang lokasi tanahnya lebih rendah lebih parah lagi. Sambil menunggu banjir surut untuk sementara saya dan istri tinggal disebuah kost-an, selanjutnya ada 2 pilihan : meninggikan lantai rumah atau jual rumah dan pindah.

Saya lebih condong untuk meninggikan lantai rumah karena biayanya lebih murah & karena harga properti di Tangerang  pada tahun 2013 sudah gila-gilaan, namun istri lebih condong untuk jual rumah & pindah. Akhirnya saya ikut keinginan istri.

Banyak tetangga perumahan yang meragukan rumah saya akan laku dijual, sebagian sangat pesimis katanya dijual 50jt pun belum tentu laku. Namun saya tetap mengiklankannya di salah satu situs jual beli, dan mulai nyari-nyari rumah yang bebas banjir. Semoga dengan joint income (Saya yg berprofesi PNS & Istri yg berprofesi sebagai dosen) bisa pindah ke rumah yang bebas banjir.

Mulai banyak mengoleksi brosur-brosur perumahan baru, brosur apartemen, buka situs jual beli online nyari Rumah Second, Ada yang bebas banjir & lokasi strategis tapi harganya 400jt  s.d. 2 Milyar. Ada yang terjangkau tapi lokasinya sangat jauh.

16 Februari 2013, dapet info dari tetangga kost-an yang berprofesi sebagai Tukang Sol Sepatu Keliling, bahwa di belakang Rumah Sakit Annisa Cimone - Tangerang, ada perumahan yang sedang dibangun & katanya lokasinya tidak mungkin banjir karena ada di dataran tinggi. Setelah di cek ternyata memang benar, ada suatu Cluster (100 Rumah) namun lokasinya ditengah-tengah perkampungan (makanya harga bisa agak terjangkau)...dan kebetulan ada satu rumah di Blok E yg tersedia...jadi saya nekad langsung bayar booking fee....lalu karena developernya bekerja sama dengan BSM & BTN, saya juga langsung mengajukan permohonan KPR ke 2 Bank tersebut.

21 Februari 2013, dapet Surat Resmi dari BSM bahwa permohonan KPR saya ditolak!

Kondisi Finansial saya ternyata sangat berantakan.

  • Punya 3 Kartu Kredit itu ternyata merusak reputasi saya saat mengajukan KPR, terutama ketika beberapa kali telat bayar cicilan, saya mikirnya ga terlalu ngaruh karena cicilan kartu kredit itu nominalnya kecil, tapi Pihak Bank mikirnya dikasih utang kecil aja udah ga disiplin apalagi dikasih utang yang besar seperti KPR;

  • masih ada cicilan motor;

  • Ditambah saya masih memiliki Utang KTA yg dulu saya gunakan untuk membeli rumah yang banjir tersebut pada awal tahun 2009.


5 Maret 2013, mengajukan permohonan ke BTN & ternyata kalau memasukkan permohonan KPR ke BTN harus langsung sambil wawancara.

13 Maret 2013 ada petugas  BTN menelpon saya bahwa dia akan Survey Rumah yg saya booking  (Nanya patokan lokasi rumah, apakah saya/Pihak Developer yg akan mendampingi & menanyakan masalah Biaya Apraisal)

28 Maret 2013, SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Pemberian/Penyediaan Kredit) dari BTN sudah terbit, namun…Turun Plafon (permohonan Dana KPR saya hanya dikabulkan sekitar 80%) padahal jangka waktu angsuran sudah dimundurkan menjadi 20 tahun!

Dilain Pihak Rumah Lama belum laku, tidak yakin bisa memenuhi deadline pelunasan DP & ga tau dari mana bisa menambal kekurangan 20%.

Singkat cerita…Batal, booking Fee hangus

Meskipun batal, saya jadi tau seluk beluk KPR lebih dalam, 1 bulan terakhir pikiran saya dipenuhi oleh kata-kata seperti  : Booking Fee, KPR, BI Checking, Formulir Pendaftaran KPR, DP, tokobagus.com, konsultasi kesana kemari via sms, whatsapp group, BBM dsb.

Selanjutnya saya mulai merapikan kondisi finansial saya :

  • 2 dari 3 Kartu Kredit ditutup, 1 kartu kredit saya biarkan aktif karena terhubung dengan Paypal yang mana saya perlukan sebagai salah satu modal sebagai seorang Netpreneur;

  • Saya meminta istri untuk mengalihkan gaji yg selama ini diterima secara cash menjadi transfer supaya bisa Pihak Bank bisa lebih percaya;

  • Memusatkan hutang-hutang di 1 bank, memanfaatkan Fasilitas Kretap BRI (Kredit BRIguna), sebagian saya pakai untuk melunasi cicilan motor & KTA Bank Mandiri, sebagian saya simpan untuk keperluan DP target rumah selanjutnya.


Dengan kondisi Finansial yang lebih tertata, saya siap untuk mencari rumah lagi

April 2014, menemukan satu rumah yang bebas banjir  & lokasi masih dikota tangerang tapi kondisi rumah sangat mengkuatirkan (Rumah subsidi), berhubung syarat utama adalah bebas banjir kami berniat mengambil rumah tersebut (lalu kedepannya kondisi bangunan sedikit demi sedikit dibenahi).Namun sayang...Pihak Penjual membatalkan karena sepertinya ada pembeli yang menawar dengan harga yang lebih tinggi.

Nyari-nyari lagi...

Mulai menyerah dengan perumahan, membuka kemungkinan untuk pindah ke perkampungan biasa (yang penting bebas banjir) & sempat menemukan 1 rumah dikawasan perkampungan dekat perumnas tangerang.

Kabar baiknya, Rumah lama saya laku dijual.
Bagaimana caranya rumah banjir bisa laku dijual??, ternyata yang beli adalah orang yang tinggal di perumahan yang banjirnya se-atap, berhubung harga properti di Tangerang yang udah gila-gilaan pembeli rumah tersebut lebih memilih untuk membeli rumah saya & meninggikan lantainya.

Mei 2013, ada info dari Pihak Marketing Cluster (yg dibelakang Rumah Sakit Annisa, Cimone - Tangerang), bahwa ada penghuni Cluster di Blok C yang berencana menjual rumahnya secara Over-Kredit. Angsurannya baru jalan sekitar 6 bulan & pihak penjual masih memiliki Utang KPR di BTN Jakarta Harmoni selama 9 Tahun-an lagi.

Mei 2013, akhirnya saya & istri sepakat dengan pihak penjual. Saya membayarkan hasil penjualan rumah lama & hasil pinjaman dari Kredit Briguna (BRI) sebagai DP (Down Payment). Beberapa minggu kemudian saya dipersilahkan untuk menempati rumah baru, namun status kepemilikan rumah masih atas nama Pihak Penjual karena prosesnya belum tuntas, untuk legalitas sementara saya hanya mengurus Pengikatan Jual Beli ke Notaris. (Tadinya saya ingin mengurus Pengikatan Jual Beli & Kuasa Untuk Menjual, tapi menurut keterangan dari Staf Notaris katanya sekarang yang namanya Kuasa Untuk Menjual sudah tidak ada lagi)

Setelah nanya ke beberapa Bank (BTN Tangerang, BTN Jakarta Harmoni, BRI, Bank DKI, BSM) ternyata proses over kredit itu sama dengan permohonan KPR baru, tidak ada istilahnya meneruskan cicilan Pihak Pertama. Yang ada adalah saya harus melunasi KPR Pihak pertama sampai tuntas & saya harus memohon KPR baru atas nama saya sendiri. Jadi Pihak Bank harus menganalisa ulang kemampuan finansial saya , apakah sanggup membayar angsuran KPR atau tidak.

Dan yang mengejutkan, ternyata Dokumen Pengikatan Jual Beli yang saya urus di Notaris tidak dihiraukan sama sekali sama pihak Bank. Seharusnya dulu saya ke Bank dulu, bukan ke Notaris. Jadi ternyata pemahaman orang-orang tentang Over Kredit selama ini salah, dikiranya cukup ngurus surat-surat ke Notaris lalu urusan selesai...tarnyata harusnya kita memohon KPR baru atas nama kita sendiri yang mana urusannya memang agak ribet.

Juli 2013, saya mengajukan permohonan KPR lagi ke BSM & BTN…dengan kondisi finasial yang lebih rapi.

20 Agustus 2013, ada yang Survey rumah dari BSM. 21 Agustus 2013 dapet e-mail dari petugas BSM tentang Plafon Pembiayaan yang disetujui (terkait Take Over KPR dari BTN ke BSM)

Beberapa hari kemudian, saya mendapat telpon dari Pihak BTN mengenai Jadwal Survey. Setelah mempertimbangkan beberapa hal (Biaya Appraisal, konvensional/syariah, jauh-dekat lokasi Bank, sifat cicilan kedepannya) saya memutuskan untuk meng-Cancel permohonan saya di Bank BTN.

Setelah saya berhasil menjual rumah lama, dapet bantuan dari Kretap BRI, dapet bantuan dari KPR BSM. Ternyata untuk proses sampai tuntas (Biaya Notaris, Pajak Pembelian dsb) uangnya masih kurang sekitar 18jt.

Berhubung penghasilan saya & istri sepertinya sudah mencapai limit (tidak bisa minjem lagi ke Bank) akhirnya saya meminjam dulu ke orang tua :)

Selasa, 17 september 2013 akhirnya bisa Akad...prosesnya dimulai dari Januari 2013  (ngumpulin brosur rumah, brosur apartemen, booking fee, konsultasi ke BTN, BSM, BRI, Bank DKI, Booking Fee Hangus, ketemu perantara yang Aneh, Surat Penolakan, Appraisal, Proses Jual Beli Rumah sebelumnya, pasang iklan di tokobagus.com, hampir tertipu oleh calon pembeli rumah lama, Nanya-nanya Notaris dan sebagainya dan sebagainya) akhirnya bisa pindah secara tuntas ke Rumah baru yang bebas banjir  :D




Artikel lebih detail ada disini :

  1. https://blog.rivaekaputra.com/2013/08/18/8-catatan-mengurus-kpr-kredit-pemilikan-rumah/

  2. https://blog.rivaekaputra.com/2014/07/09/10-catatan-mengurus-over-kredit-rumah/

Membeli rumah pertama dengan KTA

Pada akhir tahun 2008, dimana pada saat itu saya lebih memprioritaskan penggunaan tabungan atau KTA (Kredit Tanpa Agunan) untuk modal usaha, saya ditawari rumah oleh salah seorang kenalan. Alasan rumah tersebut dijual adalah karena ada sesuatu yang urgen, butuh uang cepat & tidak ada saudara yang bisa meminjamkan uang...jadi dia memutuskan untuk menjual rumahnya.

Sayapun melakukan survey rumah. Kelebihan : lokasi perumahan, masih masuk Kota Tangerang, harga jual rumah masih terjangkau oleh saya...total sekitar 80jt (65jt untuk penjual & sisanya untuk pelunasan KPR di BTN, biaya Notaris dan sebagainya). Kelemahan : katanya masuk wilayah banjir (ada orang lain yang ngasih tau), dulu pengajuan KPR memakai nama kakak-nya tapi kakak penjual tersebut domisilinya masih di Tangerang jadi bisa dihubungi kapan saja.

Singkat cerita saya memutuskan untuk membeli rumah tersebut, ngasih DP, namun saya minta waktu beberapa hari untuk mengurus permohonan KTA. Kenapa KTA (Kredit Tanpa Agunan) bukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) ? Karena penjualnya perlu uang cepat, proses KTA lebih cepat, lebih familiar dengan KTA & persyaratan KTA lebih simple. Jika saja proses KPR semudah KTA tentunya saya lebih memilih menggunakan KPR (karena bunganya bisa lebih rendah)

Lalu dana dari KTA Bank Mandiri cair, KTA + Tabungan = cukup untuk membayar ke Pihak Penjual, melunasi sisa cicilan di BTN & biaya Notaris.

Saya menyerahkan sebagian dana ke Pihak Penjual, lalu saya menuju BTN untuk melunasi sisa cicilan KPR, tapi waktu itu Bagian KPR BTN mengharuskan Nasabahnya yang meminta data sisa angsuran tersebut . Akhirnya saya kembali dan menyerahkan sejumlah uang ke Pihak Penjual untuk melunasi cicilan KPR & sekaligus mengambil sertifikat rumah, IMB dan dokumen lainnya.

Setelah dokumen-dokumen sampai ke tangan saya, saya langsung menghubungi kenalan Staf Notaris (hanya pajak pembelian yang saya urus sendiri, lain-lainnya diurus oleh Notaris). Lalu beberapa bulan kemudian saya mendapatkan beberapa dokumen yang salah satunya adalah Sertifikat Hak Milik yang telah dibalik nama. Selanjutnya banyak yang bilang kalau saya melakukan keputusan bodoh karena membeli rumah di wilayah banjir, pertimbangan saya menolong orang lain yang perlu uang cepat sama sekali tidak dilihat :)